Acheter dans l’immobilier ancien, avantages et inconvénients

En tant que primo-accédant ou investisseur locatif, la question de l’ancien ou du neuf se pose. Faut-il acheter un logement sur plan ou miser plutôt sur une habitation de plus de cinq ans ? Avant de faire une demande pour un permis de construire ou d’acheter dans l’immobilier ancien, découvrez les avantages et inconvénients de ce dernier type d’acquisition.

Les avantages d’acheter dans l’immobilier ancien

Une meilleure visualisation du bien

D’abord, il y a le côté pratique. En effet, il s’avère plus facile de se projeter dans un bien déjà construit. Ainsi, vous visualisez l’appartement ou la  maison dans son intégralité. La visite du bien immobilier permet de se rendre compte des aménagements nécessaires et des éventuels travaux à réaliser.

A l’inverse, en optant pour le projet de construction, vous visualisez votre future habitation sur le plan maison du dessinateur en bureau d’études.

Plus de choix et moins cher

D’autre part, acheter dans l’immobilier ancien permet d’avoir plus de choix. En effet, le marché de l’existant est très étendu et représente la majorité des offres.

Ensuite, d’un point de vue économique, l’ancien possède également des avantages sur le neuf. En effet, l’immobilier ancien se veut 20 à 30 % moins cher que le neuf pour des prestations similaires en termes d’emplacement et de superficie.

Une plus-value

L’ancien a plus de chance de voir son prix augmenter dans le temps que le neuf. Cela s’explique par une forte demande dans la zone concernée ou par des travaux de rénovation qui apportent une valeur ajoutée au logement.

A noter : des travaux de rénovation énergétique peuvent être financés en partie grâce à des aides. Et ils peuvent aussi donner lieu à une réduction d’impôt.

La fiscalité

L’immobilier ancien possède des avantages quasiment comparables au neuf en termes de fiscalité, mais sous conditions.

Il y a d’abord le PTZ, prêt à taux zéro, qui existe aussi pour l’immobilier. Cependant, pour en bénéficier, les acquéreurs devront obligatoirement réaliser des travaux dont le montant représente plus de 25% du coût total.

Ensuite, il existe la Loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif d’aide à l’acquisition d’un bien dans le cadre d’un investissement locatif. Pour en bénéficier, l’achat dans l’ancien doit s’effectuer sous certaines conditions :

  • le logement doit se trouver dans un état de délabrement avancé, et donc ne pas satisfaire aux règles de décence (loi n°89-462 du 6 Juillet 1989, article 6). Sa réhabilitation devra alors être proche du neuf, et remplir l’ensemble des caractéristiques de décence et performances énergétiques ;
  • ou il devra s’agir d’un local (locaux commerciaux, entrepôt, hangar, grange…) transformé en habitation.

A savoir : le propriétaire du bien ancien aura dans l’obligation de fournir un document provenant du service des impôts. Le « Modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après les travaux » est à remplir par un expert indépendant de la construction avant et après les travaux.

Les inconvénients de l’ancien

Il existe également des inconvénients à acheter dans l’immobilier ancien :

  • les frais d’acquisition (frais de notaire et droits d’enregistrement) s’avèrent beaucoup plus élevés que dans le neuf (3 à 4 % de la valeur du bien pour le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien) ;
  • les charges se révèlent également plus onéreuses car les dépenses d’entretien (ex. : ravalement de façade) sont généralement plus importantes et les performances énergétiques moindres. En effet, les normes environnementales qui imposent aujourd’hui aux nouvelles constructions permettent de réaliser de substantielles économies, tout en apportant un meilleur confort de vie.
  • la mise en conformité représente un très gros budget sur l’enveloppe totale (respect des normes en termes d’électricité, de chauffage, d’isolation thermique…) ;

A noter : si investir dans un terrain constructible demande certaines démarches, il en est de même lorsque vous envisagez d’acheter dans l’immobilier ancien. Vérifiez d’abord la qualité de la construction et réclamez toujours les diagnostics obligatoires (performances énergétiques, plomb, amiante…)  avant de conclure la vente.

Enfin, vous pouvez également vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment afin  qu’il repère certains défauts non visibles. Et comme pour le neuf, rendez-vous à la mairie pour vérifier qu’aucune construction n’est prévue aux alentours.

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